Wkład własny do kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe, które większość osób zaciąga tylko raz w życiu i zostaje z nim przez wiele lat. Warunki finansowania zależą nie tylko od zdolności kredytowej klienta, ale i wysokości własnych środków, które zdołał zgromadzić. Dlatego zanim złożymy wniosek kredytowy warto dowiedzieć się, co banki uznają za wkład własny oraz jak można go zgromadzić.

Perspektywa zaciągnięcia na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt, lat kredytu hipotecznego paraliżuje wiele osób; są one przekonane, że nie poradzą sobie z wyborem najlepszej oferty i załatwieniem formalności. Owszem, nie jest to łatwe, ale po poznaniu podstawowych zasad i najważniejszych parametrów ofert, każdy jest sprostać temu wyzwaniu, zwłaszcza z pomocą doradcy kredytowego.

Przeznaczenie kredytu hipotecznego

Przygotowania do wzięcia kredytu hipotecznego warto zacząć od uświadomienia sobie, że wbrew powszechnemu przekonaniu, kredyt hipoteczny może być przeznaczony na sfinansowanie wielu rzeczy, nie tylko na budowę domu lub zakup mieszkania czy domu.

Kredyt hipoteczny można wykorzystać także na zakup działki budowlanej lub rekreacyjnej; remont, rozbudowę oraz modernizację budynku (w tym garażu) albo zamianę budynku niemieszkalnego w mieszkalny. Banki pozwalają również na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na wykończenie budynku, zakup miejsca postojowego lub spółdzielczego prawa do mieszkania/domu w spółdzielni mieszkaniowej lub odrębnego prawa własności mieszkania w spółdzielni. Nie ma przeszkód, by w ten sposób sfinansować również zamianę spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania albo na prawo odrębnej własności. Możliwe jest także, by nowym zobowiązaniem refinansować kredyty zaciągnięte na wszystkie wymienione wyżej cele, czyli zaciągnąć nowy kredyt na lepszych warunkach niż dotychczasowy.

Historia kredytowa tworzona przez lata

Kolejna ważne rzecz, o której powinno się pomyśleć nawet kilka lat przed rozpoczęciem poszukiwania najlepszej oferty kredytowej, to historia kredytowa zapisana w rejestrach Biura Informacji Kredytowej (BIK). Zgromadzone tam dane pokazują, jak dana osoba radziła sobie ze spłatą dotychczasowych zobowiązań. Jeśli było ich wiele i regulowane były terminowo, to analityk kredytowy rozpatrujący wniosek o kredyt uzna, że klient jest osobą potrafiąca zarządzać swoimi finansami, można mu pożyczyć pieniędzy bez większego ryzyka, a to przełoży się na korzystne.

Myśląc o kredycie hipotecznym, wskazane jest więc korzystanie z różnych produktów kredytowych, np. limitu odnawialnego, karty kredytowej, płatności odroczonych, by nasza historia była bogata i pozytywna. Nawet niewielkie opóźnienia w spłacie spowodują pojawienie się w BIK negatywnych zapisów, które przez długi czas będą rzutowały na ocenę punktową

Wkład własny – co to jest i jakie ma znaczenie

Wkład własny to część wartości nieruchomości/ kosztów jej rozbudowy czy modernizacji, którą kredytobiorca chce sfinansować z własnych środków. Wymóg posiadania wkładu własnego wynika bezpośrednio z przepisów, zwłaszcza z obowiązującej od 2014 r. Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Zgodnie z jej zapisami banki są zobowiązane do udzielania kredytów hipotecznych o wskaźniku LTV (Loan to Value) na poziomie nie wyższym niż 80%. Oznacza to, że kwota kredytu nie powinna przekraczać 80% wartości nieruchomości lub przedsięwzięcia, które ma być nim sfinansowane, czyli klient powinien posiadać minimum 20% wkładu własnego.

Przepisy dopuszczają odstępstwo od tej reguły i udzielenie kredytu hipotecznego przy niższym wkładzie własnym klienta, minimum 10%, ale pod warunkiem zastosowania dodatkowych zabezpieczeń. Może to być ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, polisa na wypadek utraty przez niego pracy, konieczność przystąpienia do kredytu innych osób (współkredytobiorców) czy hipoteka na innej nieruchomości, która dotąd nie jest przedmiotem zabezpieczenia.

Wybór formy dodatkowego zabezpieczenia zależy od uzgodnień między bankiem a klientem i musi być ono stosowane do momentu, aż wskaźnik LTV osiągnie akceptowalny przez bank poziom, min. 80%.

Im wyższy wkład własny posiadamy, tym lepsze warunki kredytowania możemy wynegocjować. Kredytobiorcy z wyższym wkładem własnym postrzegani są bowiem jako bardziej wiarygodni, więc bank może im zaproponować niższą marżę, a co za tym idzie niższe oprocentowanie kredytu.

Jak zapewnić wkład własny?

Gromadzenie wkładu własnego to proces, który wymaga starannego zaplanowania i dyscypliny w realizacji przyjętego planu. Zadanie ułatwia fakt, że wkład własny można zapewnić na różne sposoby, zależnie od indywidualnych możliwości i preferencji. Ważne, by pieniądze pochodziły z legalnych źródeł, a sposób ich zgromadzenia można było udokumentować na podstawie historii rachunków bankowych, transakcji giełdowych czy innych dokumentów finansowych.

Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze i najbardziej efektywne sposoby na zapewnienie wkładu własnego.

1. Oszczędności i depozyty bankowe

Najczęściej spotykanym źródłem wkładu własnego są środki pieniężne zgromadzone na kontach oszczędnościowych, lokatach terminowych lub w gotówce. Ważne jest, aby środki te były dostępne na rachunku w momencie składania wniosku kredytowego i przez cały okres jego procesowania.

Wielu z nas twierdzi, że do oszczędzania trudno im się zmusić, że zawsze są jakieś pilne wydatki. Stanie się to łatwiejsze, gdy potraktujemy odkładaną kwotę jako zobowiązania, które bezwzględnie trzeba uiścić. Pomocne mogą być w tym zlecenie stałe na konto oszczędnościowe, programy systematycznego oszczędzania (klient samodzielnie decyduje, jaką kwotę chce co miesiąc odkładać, a potem we wskazanym dniu wykonywany jest przelew danej kwoty na specjalny rachunek) lub programy automatycznego oszczędzania (np. odkładanie „resztówek” z dokonywanych płatności jako zaokrąglenie kwoty przelewu lub transakcji kartą do pełnych złotówek albo przesłanie od każdej płatności określonego procentu lub konkretnej kwoty na specjalny rachunek).

2. Oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym

W 2023 r. ruszył adresowany do osób, które nie ukończyły 45 r.ż. i nie miały dotąd własnego lokum rządowy program Pierwsze Mieszkanie. Jednym z jego elementów jest Konto Mieszkaniowe, którego założenie wiąże się z zobowiązaniem do systematycznego oszczędzania w okresie od 3 do 10 lat.

Konto może otworzyć osoba, która nie ma i nie miała mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Przepisy dopuszczają jego otwarcie także przez osobę posiadającą lokal i mieszkającą w nim przynajmniej z dwójką dzieci, własnych lub przysposobionych. W tym przypadku obowiązują limity wielkości mieszkania, zależne od liczby dzieci: Nie może być ono większe niż 50 m. kw. przy dwójce dzieci, 75 m. kw. przy trójce, 90 m. kw. przy czwórce; przy większej liczbie dzieci nie ma ograniczeń metrażu.

Z Konta Mieszkaniowego może skorzystać osoba, która uzyskała prawo do mieszkania w drodze dziedziczenia już w trakcie oszczędzania albo ma prawo do lokalu, który został wyłączony z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną lub klęską żywiołową.

Na Konto Mieszkaniowe trzeba wpłacać co miesiąc od 500 zł do 2 tys. zł, nie ma konieczności deklarowania stałej kwoty. Ważne, by w trakcie roku odnotowano przynajmniej 11 wpłat po min. 500 zł, gdyż tylko wtedy można otrzymać Premię Mieszkaniową od państwa. Jej wysokość uzależniona jest od rocznego wskaźnika inflacji lub zmiany wartości ceny 1 m. kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Premia naliczana jest corocznie, wypłacana jednorazowo, wybierany jest wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Oszczędności są dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą banku (część z stosuje promocyjne oprocentowanie w pierwszych miesiącach oszczędzania), przy czym odsetki są zwolnione z podatku od zysków kapitałowych, tzw. podatku Belki.

Wspomniane benefity przysługują wyłącznie w przypadku wypłaty odłożonych środków na zakup pierwszego mieszkania/domu lub budowę tego drugiego, sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej, partycypację w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej albo Towarzystwie Budownictwa Społecznego, nabycie prawa własności działki lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego.

3. Darowizna od rodziny

Darowizna od najbliższych członków rodziny (rodziców, dziadków, małżonka) to kolejny powszechnie spotykany sposób na pozyskanie wkładu własnego. Pieniądze z darowizny, przeznaczone na cele mieszkaniowe, są zwolnione z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia darowizny w odpowiednim dla kredytobiorcy urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania i udokumentowania jej przelewem bankowym. Banki akceptują to źródło środków, ale mogą wymagać od darczyńcy przedstawienia oświadczenia o darowiźnie oraz dowodu jej przekazania.

4. Oszczędności emerytalne i inwestycyjne

Wkładem własnym mogą być też środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE), Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) lub w ramach Pracowniczego Planu Kapitałowego (PPK). Ze względu na specyfikę tych form oszczędzania taka możliwość istnieje w ograniczonym zakresie.

Przy wypłacie środków z IKE przed spełnieniem kryteriów ustawowych podmiot prowadzący tego typu rachunek jest zobowiązany do przekazania 30% wpłaconych składek na subkonto posiadacza IKE w ZUS. Zwrot kapitału z IKZE może być tylko w całości i na dodatek konieczne jest wykazanie otrzymanej kwoty w rocznym zeznaniu podatkowym (jako przychód z innych źródeł), co może się wiązać z wejściem w kolejny próg podatkowy i koniecznością zapłacenia wyższego podatku.

PPK także służy gromadzeniu dodatkowych środków na emeryturę, ale istnieje możliwość wycofania ich wcześniej i przeznaczenia na dowolny cel. Nie jest to jednak zbyt opłacalne, gdyż tracimy wówczas dopłaty z budżetu państwa a 30% środków wpłaconych przez pracodawcę trafia na subkonto w ZUS. Wspomnianych kosztów można uniknąć na dwa sposoby – wypłacające pieniądze w związku chorobą (swoją lub najbliższych członków rodziny) albo przeznaczając je na wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania, albo działki, na której powstanie dom. Z tej opcji można skorzystać tylko raz i jest ona dostępne dla osób, które w dniu składania wniosku o zwrot środków nie ukończyły 45 r.ż. Dopuszczalne jest wypłacenie wszystkich zgromadzonych pieniędzy, ale trzeba je zacząć oddawać najpóźniej po upływie 5 lat od ich otrzymania i zakończyć spłatę w ciągu max. 15 lat.

5. Hipoteka innej nieruchomości

Formą wkładu własnego może być również nieruchomość gruntowa, mieszkanie lub dom, które są już własnością kredytobiorcy lub należą do bliskiej osoby. Bank może uznać wartość takiej nieruchomości za wkład własny, jeśli zostanie ona obciążona hipoteką na jego rzecz. To rozwiązanie jest szczególnie popularne w przypadku budowy domu, gdzie wartość działki stanowi znaczną część wymaganego wkładu.

Rozważając taki pomysł trzeba pamiętać o dodatkowych kosztach – wycenie przez bank proponowanej pod hipotekę nieruchomości, sprawdzeniu jej stanu technicznego oraz ustanowieniu na niej hipoteki. Możliwe, że bank będzie wymagał, by właściciel nieruchomości będącej wkładem własnym został współkredytobiorcą, a co za tym idzie ponosił odpowiedzialność za spłatę zaciąganego zobowiązania.

Podstawowym warunkiem jest, aby nieruchomość nie była obciążona innym kredytem i miała odpowiednią wartość rynkową.

6. Zaliczka/zadatek

Przy zakupie nieruchomości, dla zapewnienia, że poważnie podchodzi się do transakcji, na ogół wpłaca się zaliczkę lub zadatek. Przekazane sprzedającemu w ten sposób środki zaliczane są na poczet ceny zakupu, a co za tym idzie są automatycznie uznawana przez bank jako część wkładu własnego. Stanie się tak, gdy do wniosku kredytowego zostanie dołączona umowa przedwstępna lub rezerwacyjna, w której są jasno określone kwota i cel wpłaty.

7. Wartość działki lub materiałów budowlanych

W przypadku kredytu na budowę domu, wkładem własnym może być wartość posiadanej już działki budowlanej (o ile nie jest obciążona hipoteką) oraz koszt poniesionych do tej pory nakładów na budowę, np. zakupionych materiałów, wykonanych fundamentów czy koszt robocizny.

Kilka porad na zakończenie

Zbieranie wkładu własnego to proces wymagający czasu i dyscypliny finansowej. W realizacji postawionego przed sobą zadania może pomóc przestrzeganie złotej zasady finansów osobistych, która mówi: „zapłać sobie, zanim zapłacisz innym”. Zgodnie z nią, odłożenie założonej przez siebie kwoty powinno być traktowane jako zobowiązanie o najwyższym priorytecie, ważniejszym nawet niż płatność za prąd, gaz, czynsz, spłata karty kredytowej czy raty kredytu. Uzgodniona z samym sobą kwota powinna być przelewana na konto oszczędnościowe, rachunek inwestycyjny czy zagospodarowana w inny sposób umożliwiający pomnażanie pieniędzy natychmiast po otrzymaniu wynagrodzenia.

Oznacza to odwrócenie hierarchii ważności, która na ogół wygląda następująco: rachunki, przyjemności, oszczędności i skłania do ulegania pokusie, by zdecydować się na kolejne wydatki, odkładając oszczędzanie „na później”.

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu, warto skonsultować się z doradcą finansowym, który pomoże wybrać najlepszą strategię działania; porównać oferty różnych banków, ponieważ wymagania dotyczące wkładu własnego i akceptowanych źródeł mogą się różnić. Po wyborze kilku ofert należy dokładnie przeanalizować wzory umów kredytowych i wybrać propozycję, która nie tylko ma atrakcyjne warunki finansowe, ale i przejrzystą umowę.

Pokreślmy, że wkład własny to nie tylko wymóg, ale i nasz udział w inwestycji. Im jest on wyższy, tym niższa kwota kredytu, a tym samym zapłacimy mniejsze odsetki i będziemy mogli szybciej spłacić zobowiązanie.