Wiele banków w 1 miejscu

Infolinia
17 850 78 00

 

Warto wiedzieć

Inwestowanie w nieruchomości – czy to się opłaca?

Informacje prasowe nieustannie pokazują rosnące ceny nieruchomości, wyższe są też ceny wynajmu. Zestawienie tych wiadomości z niewielkim oprocentowaniem depozytów bankowych sprawia, że u wielu osób pojawia się chęć kupna mieszkania na wynajem. Takim krokom sprzyjają też rekordowo niskie stopy procentowe i dobra sytuacja w gospodarce, które pozwalają zaciągnąć atrakcyjny kredyt hipoteczny.

Na co zwrócić uwagę, czego unikać, by taka inwestycja faktycznie przynosiła zysk, była dobrą lokatą kapitału?

Nic nie trwa wiecznie

Trzeba mieć świadomość, że ceny nieruchomości nie będą nieustannie pięły się w górę. W pewnym momencie nastąpi nasycenie rynku i ceny się ustabilizują. Jednym z czynników, który do tego doprowadzi może być gorsza sytuacja w gospodarce i związana z tym stabilizacja zarobków, rosnące bezrobocie. Pewien wpływ może mieć też rządowy program mieszkaniowy, który sprawi, że na rynku wtórnym pojawi się wiele tanich lokali.

Zawirowania w gospodarce mogą też wpłynąć na ceny wynajmu. Po prostu mniej firm będzie miało ochotę zapewniać lokum potrzebnym im pracownikom, studenci będą mieli mniejsze możliwości zarobkowania, krótko mówiąc, najemcy będą szukali tańszych mieszkań.

Dla tych, którzy kupią nieruchomości za posiadane oszczędności, nie będzie to miało większego znaczenia – po prostu ich zarobki zostaną ograniczone. W gorszej sytuacji znajdą się osoby, które kupując mieszkanie wspomogły się kredytem. Spadek cen wynajmu, przy równoczesnym wzroście stóp procentowych (co przełoży się na wysokość spłacanych rat) może oznaczać, że czynsz najmu nie wystarczy na comiesięczną należność dla banku, trzeba będzie dokładać z domowego budżetu.

Decydując się na wzięcie kredytu hipotecznego przy niskich stopach procentowych, nie należy zaciągać go w maksymalnej wysokości. Oznacza to bowiem, że raty kredytowe są obliczone na granicy możliwości finansowych kredytobiorcy i jakiekolwiek zmiany sytuacji (np. wzrost raty, spadek dochodów) mogą oznaczać kłopoty z terminowym regulowaniem należności.

Atrakcyjność nieruchomości

Po podjęciu ostatecznej decyzji o kupnie nieruchomości, czas zastanowić się nad jej lokalizacją, wielkością, standardem wykończenia, czyli czynnikami, które wpływają na jej atrakcyjność.

Zacznijmy od lokalizacji. Atutami z pewnością będą bliskość komunikacji miejskiej, terenów zielonych, dostępność sklepów, placówek kulturalno-oświatowych, obiektów sportowych i innych udogodnień. Po stronie czynników zniechęcających potencjalnych najemców można wymienić brak miejsc parkingowych, hałas dobiegający z pobliskiej okolicy, niski standard klatki schodowej.

Waga różnych plusów i minusów będzie inna dla studentów, rodzin z dziećmi czy pracowników korzystających z lokum podczas delegacji. Osoba potencjalnego najemcy ściśle wiąże się z wielkością mieszkania. Samotni szukają raczej niewielkich kawalerek, rodziny z dziećmi rozglądają się za mieszkaniami, których wielkość odpowiada liczbie członków rodziny, ale i możliwościom budżetu domowego. Firmy wynajmujące lokum dla pracowników wykonujących w danej miejscowości określone zadanie (np. budowa jakiegoś obiektu) potrzebują raczej mieszkań tanich, w przeciętnym standardzie. Z kolei przedsiębiorstwa opłacające najem kadrze kierowniczej, szczególnie ważnym fachowcom, oczekują wysokiego standardu, zapewnienia miejsca parkingowego dla udostępnianego pracownikowi samochodu służbowego.

Oczywiste jest, że dla każdej z tych grup inaczej będą się też rozkładały priorytety dotyczące dostępności do szkół, sklepów, obiektów kulturalnych.

Przymierzając się do kupna nieruchomości, wokół której jest jeszcze wiele wolnego terenu, warto sprawdzić jakie jest jego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego, a gdy takiego nie ma, w innych dokumentach planistycznych, np. studium uwarunkowań rozwoju. Może się bowiem okazać, że tuż obok powstanie ruchliwa ulica, uciążliwy obiekt przemysłowy, itp.

Opieka nad nieruchomością

Kupno mieszkania z przeznaczeniem na wynajem oznacza, że trzeba się liczyć z okresowym poszukiwaniem nowych najemców, możliwymi kłopotami związanymi z niepłaceniem przez nich czynszu najmu czy opłat za media (prąd, gaz, woda itp.), skargami sąsiadów na ich złe zachowanie czy nawet dewastacjami lokalu. Wszystko to sprawia, że warto wybrać nieruchomość z dogodnym dojazdem ze swojego miejsca zamieszkania.

Bardzo ważną kwestią jest spisanie umowy najmu zabezpieczającej interesy obu stron, precyzującej kto ponosi jakie opłaty, jak mają one być regulowane, kto płaci za mniejsze i większe remonty, jaki jest okres wypowiedzenia i w jakich okolicznościach może on zostać skrócony.

Często stosowaną przez właścicieli praktyką jest pobieranie kaucji w wysokości jednomiesięcznego czynszu, z której mogą być pokryte koszty ewentualnych zniszczeń dokonanych przez najemcę. Gdy nic takiego się nie stanie, nastąpi tylko „naturalne zużycie” wyposażenia, nie ma zaległości w opłatach, kaucja jest w całości zwracana najemcy przy opuszczaniu przez niego mieszkania.

Część właścicieli nieruchomości decyduje się na oddanie ich w zarząd wyspecjalizowanym w tym firmom. Wówczas znaczenie ma zakres takiej „opieki”, opłata pobierana przez zarządcę.

Ubezpieczenie nieruchomości

Wielu właścicieli rezygnuje z ubezpieczenia nieruchomości, traktując to jako niepotrzebny koszt. W ostatecznym rachunku może się to jednak okazać bardzo kosztowne. W przypadku, gdy dojdzie do zniszczenia wyposażenia jest szansa na uzyskanie „odszkodowania” od najemcy w ramach pobranej od niego kaucji. Gorzej, gdy szkody wystąpiły też w sąsiednich lokalach (np. z powodu zalania, pożaru, eksplozji) i ich właściciele będą mieli roszczenia. W tej sytuacji bardzo przydatne byłoby posiadanie choćby tylko ubezpieczenia OC dla wynajmowanego lokum.

Czy warto zalegalizować wynajem?

Nie ma co ukrywać, że wiele mieszkań wynajmowanych jest „na czarno”, bez zgłaszania tego do urzędu skarbowego i odprowadzania należnego podatku. Zwolennicy takiego rozwiązania powiedzą, że lepiej zatrzymać cały czynsz najmu dla siebie, po co się nim dzielić z fiskusem.

To krótkowzroczne podejście. Po pierwsze dlatego, że „życzliwy sąsiad” może poinformować służby skarbowe o sytuacji, co będzie oznaczało konieczność tłumaczenia się z podjętych decyzji, uiszczenia kar. Po drugie, gdyby doszło do sporu z najemcą i byłby on rozstrzygany przez sąd, trzeba będzie przedstawić zawartą umowę i wówczas pojawi się pytanie, czemu nie została ona zarejestrowana w urzędzie skarbowym. Konsekwencją tego może być postępowanie karno-skarbowe.

Zgłoszenie wynajmu do urzędu skarbowego daje nie tylko spokój, ale  ma jeszcze ten plus, że w koszty wynajmu można zaliczyć amortyzację nieruchomości, wszelkie wydatki na jej wyposażenie, remonty, ubezpieczenie, zarządzanie nią, co przekłada się na niższy podatek. Na dodatek dochody z najmu mieszkania można oficjalnie podawać przy staraniu się o kolejne kredyty.

Gwarantowany zysk

Na rynku można spotkać też oferty kuszące gwarantowanym zyskiem za kupno udziału w apartamentowcu czy nieruchomości komercyjnej, często z premią w postaci możliwości korzystania z lokalu w określonych terminach. Rozważanie takiej opcji wymaga raczej współpracy z zaufanym prawnikiem, by ten sprawdził szczegółowo zapisy umowy, przeanalizował obietnice zysku, przyjrzał się okolicznościom, które mogą sprawić, że „wynagrodzenie” dla właściciela będzie niższe.

Przemyśl i zdecyduj

Jak widać z powyższego tekstu, chęć zainwestowania w nieruchomość wymaga przemyślenia wielu kwestii, nie tylko wyboru mieszkania. Może się okazać, że to co z pozoru wydaje się „maszynką do robienia pieniędzy”, będzie przysparzało jednak mniejszych czy większych kłopotów, a osiągane zyski będą się wiązały ze stresem. Decyzji o kupnie nieruchomości absolutnie nie można podejmować pochopnie.

 

2019-11-27
Zobacz wszystkie

Kalkulator kredytowy

Masz pytania?
Skontaktuj się z nami!
pola oznaczone * są wymagane

Kursy walut

Kursy walut Notowanie z: 2020-07-06
USD 3,9588 0.44% 0.0176 zł
EUR 4,4697 0.06% 0.0026 zł
CHF 4,2020 0.00% 0.0002 zł
GBP 4,9449 0.22% 0.0111 zł

Nasi partnerzy

Odwiedź nas na Google+

Ta strona korzysta z cookies OK, rozumiem Więcej informacji